美国最热门物业类型——数据中心
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美国最热门物业类型——数据中心

2017年初,全球最大的视频分享平台YouTube每天有超过10亿小时的视频观看量,每分钟有400小时的视频被上传到YouTube网站,而腾讯视频2017年9月总播放量超过700亿次!那么,如此海量的视频,以及你的手机APP数据、网上商城的商品信息都储存在哪里?你也许已经想到了,它们决不仅是在你的手机或电脑里,这些信息都被储存在数据中心!

什么是数据中心

数据中心是专门容纳服务器和通信设备的建筑物,需要具备优质的机房环境、电力供应、安全保障和网络带宽

与其他物业类型不同,数据中心一般以兆瓦(万千瓦,Megawatts)而非平方英尺作为衡量其规模的标准,因为供电对于数据中心来说至关重要。很多时候,数据中心仍有足够的空间,但是电力供应却已达到极限,所以用兆瓦作为衡量标准更直接有效。例如,微软2016年签约租用了125.5兆瓦的数据中心,分别位于北弗吉尼亚、芝加哥和硅谷等地。

数据中心分为批发和零售两种运营模式。在批发模式下,租户一般是需要使用大量存储空间的大型企业、社交媒体平台和内容提供商等。出租面积超过1万平方英尺,租约为10年左右,通常为NNN净租赁,即租户支付房产税、保险和维护等费用。合同一般规定租金每年按通货膨胀率上升。在零售模式下 (Colocation Data Center),租户出租面积小于1万平方英尺,租约一般少于五年,租金较批发模式的更高,租户可获得技术支持等更多附加服务。对于零售租户来说,租用数据中心能够避免购买、升级和维护设备的高额费用。

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数据中心的增长趋势

对数据中心需求的增长源于数据使用量的大幅上升,2012 – 2017年,YouTube每日视频观看量增长了10倍,数据使用量的增长便可见一斑。网上购物、网络视频、社交网站和云存储空间的的迅速增长带来全球数据使用量的爆炸性上升,并且,在可预见的未来,数据使用量不会下降,这使得对数据存储空间的需求呈指数级增加。

根据思科公司的研究报告,2020年,数据中心存储量将上升至1.8ZB,与2015年相比增长五倍,全球数据中心IP流量将在这几年增长三倍,年复合增长率高达27%。而相比之下,数据中心的供给增长则难以赶上需求增长。

全球数据中心IP流量增长率

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超大规模数据中心增长

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在这样的背景下,全美房地产投资信托协会数据显示,2017年上半年,数据中心投资回报率达22%,远高于同期房地产信托投资(REITs)的平均回报率4.9%,和标准普尔500指数回报率8.8%。

主要亚洲投资者

中国和其他亚洲投资者近年来越来越多地参与到海外数据中心的项目中。2016年底,北京德利迅达科技有限公司总经理李强牵头的财团以£24亿英镑现金购买英国数据中心公司Global Switch 49%的股份。之后,中国银行和数家欧洲银行一同作为贷款人和牵头行,向Global Switch提供£4.25 亿英镑循环信用贷款。

此外,阿里巴巴的子公司阿里云在加州硅谷建立了其海外第一个数据中心,与微软、亚马逊和IBM相竞争。新加坡的枫叶地产投资公司2017年底收购了14个美国数据中心,总价$7.5亿美元。

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投资风险

与所有投资相同,投资于数据中心意味着一定的风险。首先,数据中心物业的流动性较低,不易获得银行贷款,并且出售时潜在购买者较少。其次,随着科技进步,未来存储同样数据所需要的空间可能将大大减少,对数据中心的需求也可能因此而降低。此外,数据中心很难用作其他使用,所以,如果未来对数据中心的需求减少,将不易改用作其他用途。

风控策略

然而,这些潜在风险并非难以控制,投资者仍可采取有效策略控制投资风险。例如,选择投资于已经稳定运营并包含一定增值空间的数据中心物业,能够较好地解决流动性的问题。此外,另一个很好的策略是与数据中心领域拥有丰富经验、了解市场走向的投资方合作,从而做出最优投资决策。

随着数据中心需求的指数级增长,正如Fitch Ratings的负责人所说,这一市场远未达到饱和,巨大的需求正在持续推动这一领域的增长。

关于BF苏富比国际地产公司

苏富比集团创立于1744年,是全球历史最悠久、规模最大的艺术品拍卖行和房地产集团。作为世界顶级奢侈物业代理公司,苏富比国际房地产集团2016年交易额达$950亿美元,在全球70个国家和地区拥有约880个办事处及超过2万名专业房产经纪人,在全球奢侈地产销售市场占据领导地位。

美国德克萨斯州的BF苏富比国际地产公司专注为中国客户提供卓越的美国房产置业及地产投资服务。我们在达拉斯的团队拥有50多年丰富的经验和完善的服务网络,期待为您服务!

BF苏富比团队最近完成《USA地产大亨:中国企业投资美国地产权威指南》一书,为中国投资者在美战略性资产配置建言献策。图书由中国财政经济出版社出版​。

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